销售人员未对“学区住房”作出承诺,销售合同和补充协议明确了相关权利和义务

买主

王先生于2018年5月30日签署了《商品房销售合同》,约定乙方购买甲方开发建设的XX号楼的商品房用于居住。合同签订后,王按照合同向一家房地产公司支付了房价。王于2020年9月30日接管该房屋。

王说,一家房地产公司在销售过程中重点推广xx或xx九年一贯的中小学。该小学是一个重点社区,对合同的签订和房屋价格有重大影响,也是吸引自己签署本案所涉房屋买卖合同的重要因素。

因此,王向法院起诉了一家房地产公司,要求赔偿40多万元违约金,并提交了相关证据材料。

房地产公司

销售人员未对“学区住房”作出承诺,销售合同和补充协议明确了相关权利和义务

法院认为,本案双方争议的焦点是房地产公司是否承诺在诉讼所涉地区的规划范围内为xx或xx所九年制中小学提供设备。

王不同意并上诉。

购房合同的格式条款明显不公平,损害了购房者的合法权益

王认为,一审判决认定的事实大多是房地产公司基于其主导地位提供的格式条款,格式条款对双方的权利义务极不公平,损害了双方的合法权益。房地产公司在销售过程中重点宣传xx或xx九年一贯的中小学,这对合同的签订和房价有重大影响。但是,在签订合同时,上述宣传内容的表述并不是双方权利义务的标准条款,这对买方极为不公平。

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此外,房地产公司在签署过程中没有提供证据证明其履行了提示或解释的义务,因此合同的相关规定不成为合同的内容。

二审中,某房地产公司于2021 7月19日提交了当地市场监督管理局作出的行政处罚决定,该决定称:“结合调查结果,确定没有证据证明当事人在项目宣传中进入了XX、XX等知名学校。执法人员通过询问和调查销售人员发现:“销售人员齐、张和曹表示,他们从未向业主提及过xx或xx九年一贯学校。刘、贾、王口头介绍了项目的教育配套设施。他们还介绍说,可能是XX、XX等名校。他们不知道是哪一个,他们的第三方销售人员只把有兴趣购买商品房的客户带到销售处,然后由销售处的自有销售人员解释项目的具体情况,最后签订合同。客户到达销售办事处后,第三方销售人员将不参与其他事宜。"

对于这一证据,法院认为,应确认处罚决定的真实性,并应参考调查过程和认定的事实。

在二审中,王先生向法院申请了关于所涉项目和相邻项目投标价格变化的调查令,以证明所涉项目的价格不能配备XX或XX九年制学校,这给王先生造成了巨大损失。

销售人员未对“学区住房”作出承诺,销售合同和补充协议明确了相关权利和义务 热门话题

根据获得的信息,从总体上看,2018年至2020年,涉案项目的申报价格呈下降趋势,但2021的申报价格较2020年有所上升。

买方提交的相关证据不足以证明房地产公司违约

二审法院认为,本案争议的焦点是房地产公司是否承诺为所涉项目提供xx或xx所九年制学校,以及该公司是否违反了合同。

房地产公司是否违约。在双方签订的商品房销售合同中,没有明确约定在所涉项目中提供XX或XX所九年制学校。王称,一家房地产公司做出了解释,并承诺在合同之外的社区提供xx或xx所九年制学校,但他提供的证据不足以证明被上诉人通过了广告,宣传材料和其他方式向上诉人明确说明,社区必须配备XX或XX所九年制学校。在一家房地产公司官方账户的宣传中,“九年一贯小学”一词仅出现在官方账户中,没有明确说明该学校是位于地块内还是地块外,也没有具体说明它是引入的,也没有直接宣传它是xx还是xx的九年一贯学校。关于销售人员在销售过程中承诺xx或xx九年一贯学校的事实,王先生提供了与销售人员的聊天记录,以证明销售人员承诺在销售过程中将装备xx或xx 9年一贯学校。一方面,承诺本身并不是一个明确的承诺,大多数词语都是“正在谈论”、“可能”、“如果”、“一旦”、“预期”和“尝试介绍”等,不清楚所涉及的项目是否将配备XX或XX所九年制学校;另一方面,第三方销售公司的大多数销售人员作出了这一承诺。根据第三方销售人员在行政处罚调查期间的陈述,第三方营销公司仅将客户带到销售办公室,第三方销售人员未参与具体的销售解释和合同签订。目前,没有证据证明某房地产公司的销售人员在解释房地产和签订合同的过程中明确承诺提供xx或xx所九年制学校。因此,法院认为,王先生提供了更多证据,证明一家房地产公司承诺为所涉项目提供xx或xx所九年制学校,但上述证据不足以证实该房地产公司在销售过程中做出了这样的承诺。

第二,所涉项目是否对房价产生影响的问题。如果Wang已签署教育设施不确定性通知,如果学区是影响其购房的重要因素,Wang应与开发商签订特别协议;王还未能提供足够的证据证明学区是直接影响购房的唯一关键因素,并对房价的确定产生重大影响。此外,Wang提供的有关所涉项目申请和报价的信息旨在证明学区未能履行其承诺导致所涉项目的房价大幅下跌。然而,房价下跌受到各种因素的影响。王没有证明房价下跌是由学区因素造成的。此外,从申请和报价的角度来看,2021的申请和报价有所增加,因此无法证明房价波动是由学区因素引起的。因此,尽管Wang索赔了相应的损失,但他没有充分证明实际损失以及损失与他索赔的学区因素之间的因果关系。

二审法院认为王的上诉请求无法成立,决定驳回上诉并维持原判。

我省已明确表示,严禁以学区房的名义炒作房价,购买“学区房”应慎重考虑


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