根据中国房地产市场的发展阶段和市场特点，房地产的长效机制主要有六个方向：

自今年年初以来，100多个城市出台了各种稳定房地产市场的政策。在几个月的触底之后，市场在6月份反弹。李文杰认为，随着市场政策信心的增强，今年房地产市场的低迷已经过去，预计下半年市场将反弹。

李克强补充说，为稳定房地产市场而出台的政策有很多创新之处。“这些创新是为了探索未来整个房地产的长期机制。”。

他说，从中长期来看，房地产市场不是帷幕的尽头，只是速度的转变。在适龄人口和新型城市化的支持下，房地产市场在未来十年将保持相对较大的规模。

恢复信心

由于信贷政策收紧，自去年下半年以来，房地产市场的交易量有所下降。2022年，在稳定房地产市场的各种政策的推动下，市场信心已经恢复。在经历了几个月的触底之后，自6月份以来，交易一直在升温。

据壳牌研究院统计，目前以北京、上海为代表的一线城市维修状况良好，成都、杭州、合肥等二线城市仍有明显的维修实力，但三四线市场仍处于低迷状态。

其中，二手房修缮市场明显优于新房市场。根据壳牌研究所对50个城市的新房案例和二手房外观指数的统计，自春节以来，二手房市场比新房更受欢迎。特别是，6月份客户数量显著增加，新房增加了20%，二手房增加了40%。自7月以来，二手房指数持续上升，表明二手房市场继续修复。然而，由于新房市场债务风险、项目关闭和贷款暂停的影响，案例市场指数开始下降。

壳牌研究院从需求结构上指出，刚性需求仍然是主体，第一套购房和装修需求比例超过80%。其中，改善需求占一半以上，二线城市的改善需求占比较高的比例。

事实上，目前的市场复苏依然脆弱。房地产公司的债务压力和最近贷款关闭的影响使购房者的信心波动。此外，自7月以来，传统的淡季的到来降低了买家进入市场的信心。

不过，李文杰认为，整体市场仍处于复苏状态，政策力度相对明显，对恢复整个市场的信心起到了决定性作用。

长效机制的六个方向

为了支持合理的住房需求，今年稳定房地产市场的各种政策都包含了许多创新条款。

李文杰认为，这些创新可以分为两个方面。在放宽购买资格方面，体现在放宽当地居民的购买限制，缩短非当地居民的社会保障期限，缩小购买限制范围。放宽定居条件，鼓励人才定居；增加有两个或两个以上子女的家庭的有限数量；放宽销售限制。

在财政支持方面，体现在降低购房首付比例、放宽二次购房认定标准、降低住房贷款利率等方面。增加公积金贷款额度，降低首付比例，放宽使用限制；免征个人住房转让增值税和契税；我们将增加购房补贴。

他将这些创新视为探索房地产长期机制的尝试。根据中国房地产市场的发展阶段和市场特点，房地产的长效机制主要有六个方向：

在土地方面，强调供给的多元化，实行“限价、竞价、担保区”的土地流转模式。在金融方面，通过降低杠杆率降低住房贷款成本，同时防范金融风险；年末，房地产企业应合理控制负债率，加强预售资金监管，确保楼宇交付；在需求方面，鼓励定居并允许多子女家庭购买更多；在业主方面，鼓励刚性需求，改善需求，放宽限售政策，增加流通量；在租房和购房方面，我们将给予租房者与购房者同等的权利。

房地产增长“转向”

尽管存在一些不确定性，李对市场的复苏势头表示乐观。他指出，市场已进入新的周期，热点城市的复苏将推动市场的整体复苏势头。

就房地产公司而言，在6月和7月债务到期达到峰值后，流动性压力也将大大缓解。“在第三季度末和第四季度初，新房的月销售量预计将同比增长。

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李预测，今年新房交易量将达到13.8万亿元，二手房交易量达到5.6万亿元，分别同比下降15%和20%。

在此过程中，人口、土地和金融红利的消失，以及中国城市化进程的新阶段，都意味着房地产的内生动力减弱。“首先，城市人口增长、经济增长和收入增长放缓，包括投资需求在内的住房需求不再如此强劲。其次，国内政策显然不再依赖房地产，但一定比例的发展投资是经济和生活的基本需求。”

因此，李文杰认为，房地产市场仍有足够的需求支撑。一方面，城市适龄人口仍将相对较多；另一方面，新型城镇化的推进也会带来大量的需求。因此，“在未来10年内，房地产市场仍将保持较大的交易量。”

然而，未来市场结构将发生一些变化。二手房交易规模将加快，并逐步赶上新的住房交易。