[深圳房地产市场现状分析]2018年10月深圳房地产市场分析

那么，由于极端的经济环境和本土传染病的持续影响，深圳的商业房地产状况如何？10月19日，第一太平戴维斯发表了《2022年第三季度深圳房地产市场回顾与展望》报告。报告从写字楼零售财产住宅等方面解读了2022年第三季度深圳房地产市场的概况，并展望了未来发展趋势。

写字楼：

6个新项目交付市场，预计第四季度进入供应高峰

在写字楼方面，部分企业继续减少办公室租赁面积，减少运营成本，影响租赁逃税。截至第三季度末，全市净吸收量环比下降了41.7%。在这种背景下，由于叠加新项目进入市场的影响，全市的空置率上升了0.5个百分点，达到23.4%。

从写字楼租金来看，企业由于租金预算紧缩，决定多搬家或减少面积来压缩成本，对此业主也普遍选择降低租赁来提高项目竞争力。全市租金指数再次下跌0.9%，平均租金降至每平方米每月177.5韩元。

另外，在供应方面，第三季度原定进入市场的一些项目受到包括传染病复发在内的多种因素的影响，推迟了入住。截至季末，全市A级写字楼房地产市场的总裁库环比上升了1.3%，至964万平方米。但是展望未来，预计2022年第四季度将有6个新项目交付市场，为市场带来约54.8万平方米的新供应。

深圳办公室房地产市长/市场：现有库存和新供应

第一太平戴维斯指出，2023年供应高峰，预计全年新增供应将达到135.3万平方米，年底前全市库存量将达到1154.2万平方米。由于新的供应相当大，市长/市场脱华仍将受到压力，全市的空置率预计将继续上升。另外，经济环境仍然严峻，再加上大量新供应入学考试的影响，租赁市长/市场竞争材料将加剧，市平均租金将继续保持整体下降趋势。

零售：

净吸收量变得积极，大部分商圈租金水平保持稳定

在零售房地产方面，第三季度深圳零售房地产市场共开设了两家新购物中心，共为市场带来了15.2万平方米的新供应。因此，市长/市场总存量达到2.5%，624万平方米。展望第四季度，深圳零售商品市场将引进4家购物中心集中开业，零售建筑总面积预计达37万平方米左右。

由于引入新项目初期吸引阶段的大众品牌入住，并在期限内开业，其接受的租赁需求可能在本季度得到反映。正因为如此，全市净吸收量从负数变成了11.2万平方米。尽管如此，这并没有抵消整体市长/市场租赁需求减弱的影响，一些现有项目的空置率仍在上升，个别新项目的开业成果出人意料。赛季结束时，全市的空置率略有上升，达到0.5个百分点，7.8%。

深圳零售房地产市长/市场：新供给净吸收量和空置率

就租金而言，第三季度除个别项目在经营压力下微调租金外，大部分商圈租金水平保持稳定，全市租金指数比基本低0.1%，同比减少0.1%，平均租金为人民币每平方米每月616.6元。

展望未来，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢正宇表示：“购物中心核心和车核心商圈租金分化现象将更加明显。”其中，标杆管理以运营管理优势持续增加租金，推进核心地区整体租金水平的提高。车核商圈的平均租金随着新事业进入市场，可能会有所下降。受此影响，预计第四季度追加供应将大量增加到第二轮核心商圈，全市平均租金水平将结构性下降。